잠실 우성 123차 아파트 입지 분석 및 재건축 이슈 정리

 

최근 재건축 사업이 진행중인 잠실 우성 123차 아파트 시공사 입찰에서 삼성물산이 참여하지 않으면서 유찰되었습니다. 이로 인해 한 번 떠들썩해졌었죠. 

 

오늘은 잠실 우성1,2,3차 아파트 입지 분석과 재건축 이슈에 대해 정리해보겠습니다.

 

1. 잠실 우성 1, 2, 3차 아파트 개요

준공 연도	1981년
세대수	1,842가구 대단지
구성	26개동, 12~15층
주차 시설	세대당 1대, 지상주차장
평형 구성	26평~52평 (31평이 가장 많음)

 

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2. 입지 분석

1) 교통

• 더블 역세권: 지하철 2호선과 지하철 9호선 종합운동장역
• 삼성역 도보 10분
• 도로망 우수: 올림픽대로, 강변북로, 동부간선도로 접근이 용이함.

2) 학군

• 대치 학군 접근성이 좋음: 자전거 타고 가거나 버스로도 2~3정거장
• 정신여중, 정신여고 모두 도보 5분 이내로 가능(딸 있는 학부모의 선호도가 높음)
• 초등학교: 아주초등학교로 배정됨. (각 학년 3학급으로 비교적 소규모 학교임)

 

3) 일자리

• 직주근접: 강남, 역삼, 삼성, 판교 가까워 일자리 근접성 좋음

 

4) 주변 환경

• 자연물: 옆에 탄천이 흘러 시야를 가리는 것이 없음. 아시아공원이 종합운동장역 바로 인근에 있어 강아지 산책시키거나 가볍게 산책하기 좋음.
• 체육시설: 잠실유수지공원에 유소년야구장, 축구장, 테니스장, 게이트볼장이 있음.
• 문화시설: 잠실종합운동장이 바로 앞에 있음. 

 

(개인적인 총평)

강남 접근성과 쾌적한 자연환경이 장점이라 선호하는 환경의 아파트입니다.

주변 탄천, 아시아선수촌아파트, 학교, 종합운동장으로 인해 갇혀있다는 느낌이 살짝 듭니다. 하지만 반대로 아늑하고 조용한 느낌이어서 장점이 될 수도 있다고 생각합니다.

 

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3. 잠실 우성 1,2,3차 실거래가 및 호가

 

 

최근 실거래가 (31평 기준)는 24억~24.95억입니다. 전고점 23억을 넘은 24억~25억으로 매매가가 형성되어 있습니다.

 

가격 편차 요인은 내부 수리 여부에 따라 생긴다고 해석했습니다. 구축아파트이다 보니 샷시, 배관, 보일러가 이미 교체되어 있는 아파트들이 있을 것이기 때문입니다. 

 

 

 

 

매매가 30억으로 네이버 부동산에 나와 있습니다. 시공사 선정 예정이어서 재건축이 가시화 되는 분위기에 이미 기대감이 반영되어 있는 가격이라고 생각합니다.

 

단, 잠실 우성 1,2,3차 매매 시 토허제에 대해 주의하셔야 합니다. 토지거래허가구역이 유지되는 아파트이기 때문에 아래 4가지 조건을 갖추어야 합니다.

 

▶ 거래 시 유의 사항 

1. 구입 주택이 최종 1주택이어야 함
2. 허가 신청일로부터 3개월 이내 잔금 납부
3. 잔금일로부터 6개월 이내 입주 필수
4. 입주 후 2년간 실거주 조건

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4. 잠실 우성1,2,3차 호재

1) 스포츠MICE복합공간

 

 

• 2026년 착공 예정
• 돔형 야구장, 스포츠 콤플렉스, 수영장 등 조성

잠실 우성 1,2,3차 중에서도 종합운동장역과 가까운 아파트 동은 한강조망이 가능할 것입니다. 아파트 앞으로 정신여중, 정신여고, 스포츠 MICE 복합단지가 나란히 있기 때문에 시야에 가리는 것이 없습니다.

 

2) 영동대로 복합개발사업

 

• 삼성역~봉은사역 광역복합환승센터 조성
• GTX-A, GTX-C, 삼성~동탄 광역급행철도, 위례신사선 경전철 등 연계
• 환승센터 상부에 대규모 녹지광장 조성 → 환경 개선 기대

현재 삼성역쪽에 가면 시끄럽게 공사하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 현재 굴착이 진행 중이기 때문입니다.

 

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5. 잠실 우성 1,2,3차 재건축 진행 상황

• 조합설립인가 완료, 사업시행인가 대기 중
• 재건축 시공사 선정 과정에서 유찰 발생

시공사 선정 이슈

1. GS건설만 단독 참여 → 유찰 (1차 입찰)
2. 공사비 인상 후 재공고 (880만원 → 920만원/평)
3. (1차)삼성물산 불참으로 유찰 위험 (2차 입찰 시 단독 참여하게 되면 또 유찰됨)
4. 2회 유찰 시 수의계약으로 진행 가능

▶ 관전 포인트

• 삼성물산이 입찰 참여 여부에 따라 일정이 달라질 가능성이 있음.
• 경쟁 입찰이 성사되지 않으면 수의계약으로 진행될 전망

재건축 계획

• 지하 4층~지상 49층, 2,680가구 규모
• 총 공사비 약 1조 6,934억원

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